住宅ローンが残ったマンションを売却したい!返済はどうすればいい?

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転勤や離婚など、生活の変化でマンションを手放さなければならなくなるケースが増えています。ここで気を付けたいのが、ローンが残っている場合です。ローンが残っているマンションを売る場合は、売却金額でその残ったローンを完済しなければなりません。

ここでは、マンション売却時に気を付けたいポイントや取るべき行動について解説します。

自分のマンションでも自由に売れる訳ではない

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自分で購入したマンションであっても、自由に売却できる訳ではない点には注意が必要です。確かに売りに出すことはできるのですが、新しい持ち主にマンションを渡すためにはマンションに設定された抵当権を抹消しなければならないからです。

抵当権とは、万が一住宅ローンの返済が滞ってしまったときにお金を貸した金融機関がマンションを強制的に売りに出し、その売却金を手に入れることができるという権利のことです。

つまり、住宅ローンはマンションを担保にお金を借りている状態ということになります。抵当権が設定されている物件は、借金の返済が滞ると取り上げられてしまいます。抵当権が設定されたままマンションを売買した場合、新しい持ち主は前の持ち主の返済状況如何でせっかく購入したマンションが取り上げられてしまうというリスクを抱えることになるのです。

このような状況を回避するために、抵当権の抹消がマンション売却の大前提になっています。

売却益でローンを完済

抵当権を抹消するためには、現在残っているローンを完済しなければなりません。しかし、そもそも一括で購入できるお金がないからローンを組んでいるという状況で、どうやってローンを完済すればいいのでしょうか。答えは、マンションを売却して得たお金で完済するという方法です。

抵当権が設定された状態であっても売りに出すことはできるので、買い手を見つけて実際に売却代金を受け取って引き渡すタイミングで抵当権を抹消すれば、問題なくマンションを売却することができます。ただし、売却代金でローンを完済できない場合はオーバーローン状態となり、抵当権を抹消することはもちろんできません。

オーバーローンになってしまった場合は、これを解消するための手段を考える必要があります。

できるだけ高くマンションを売るには

資金調達は難しいものです。できるだけマンションを高く売って、そのお金でローンを完済できるようにするのが理想と言えるでしょう。では、マンションをできるだけ高く売るためにはどうすれば良いのでしょうか。それにはいろいろな方法が考えられます。

まずは時期を見定めることです。マンションの需要が高まるのは新生活が翌月に控える3月です。今すぐどうしても売らなければいけないという事情がある場合を除いては、3月売却を見据えて1月頃から販売活動を始めると良いでしょう。

3月を外してしまったときは、転勤が増える9月が狙い目となります。不動産会社をよく考えて選ぶことも大切です。自力でマンションを買いたいという人を探すのは難しいため、不動産業者に買い手を探してもらうのが一般的です。

ただし、一口に不動産業者と言っても、その会社ごとに得意分野があります。マンション売却の実績がある不動産業者を選ぶことで、高く売れる可能性を高めましょう。また、担当者選びも大切です。不動産売買は情報戦の側面が強く、対応の早い営業マンが優秀な傾向があります。

対応してくれる営業マンの態度にも目を光らせるようにしましょう。

ローンが完済できないときは?

売却代金がローンの残高を下回ってしまい、オーバーローンの状態になってしまったという場合でも、残ったローンを何らかの方法で払うことができれば、無事抵当権を抹消してマンションを売ることができます。問題は足りない分をどう補っていくかでしょう。

もし自己資金に余裕があるのであれば、それで補うことをまずは考えます。協力してくれる親族がいるのなら、お金を貸してくれるように頼むのも有効です。ただし、後々トラブルにならないためにも親戚同士だからと甘えず、お金の扱いは厳格に行うことが大切です。

住み替えローンを組む際の注意点

現在住んでいるマンションを売却して新しい住居を購入しようとしている場合は、残ってしまったローンを新しく購入する住居のローンに組み入れる住み替えローンを利用することを考えましょう。住み替えローンは買い換えローンとも呼ばれており、借金を一本化できる上に金利の優遇措置を受けられることが多くなっているため、好条件でお金を借りることができます。

自己資金を使わずに住み替えができるというのも大きなメリットでしょう。ただし、住み替えローンには注意点も多いため、しっかり検討することが大切です。住み替えローンは審査が厳しくなっています。ローンを組む際はもちろん新居を担保にするのですが、そこに前住居のローン残高が加わるため、担保である新居の価値を超える金額を借りることになるからです。

これは借りる側が気を付けるべきポイントでもあります。担保の価値以上のお金を借りることができてしまうため、万が一返済が滞ってしまった場合、家を売ってもローンを返し切れず、借金だけが残るというリスクを背負うことになります。

将来的に返し切れる金額なのか、しっかり検討することが不可欠です。

無担保ローンとは?

新しい住居は購入しないが自己資金での返済も難しいという場合は、無担保ローンで残ったローンを完済する流れが一般的です。無担保ローンとは文字通り、抵当権や保証人といった担保を設定せずに借りるローンのことです。

限度額は金融機関によって異なるため、ローンの残額に従ってよく確認することが大切です。

任意売却という方法

ローンの返済が苦しくなってマンションを売却しようと思っている場合は、任意売却を検討しましょう。任意売却とは、抵当権を設定している金融機関の同意を得た上で不動産を売却することを言います。債務を残したまま抵当権を外してもらい、通常の方法で売却するという流れです。

任意売却は競売を回避するための手段として用いられます。競売は抵当権を持っている債権者がローン返済停滞を理由に、強制的に物件を売却することです。競売では通常の売却方法に比べて売却代金がかなり下がってしまうため、マンションを失った挙句借金だけが残ったという状況に陥りかねません。

それを回避して、少しでも借金を減らすことが任意売却の目的になります。任意売却はローン延滞が前提ですから、ローンを問題なく支払っている場合は選択することができません。また、任意売却を行うと個人信用情報に一定期間事故情報が載る、いわゆるブラック状態になってしまうため、新たにローンを組んだりクレジットカードを作ったりすることができなくなります。

デメリットをしっかりと理解した上で行うようにしましょう。