マンションを売却する際、利益があった場合には税金を支払うことになります。ただし、実は控除があることをご存知ですか。これから、税金の中でも金額が大きい譲渡所得税を安くする「3,000万円の特別控除」についてご紹介します。
概要や利用条件・利用する時の注意点もご説明しますので、マンション売却を検討している場合は参考にしてみてください。
マンション売却で利益が出ると「譲渡所得税」がかかる
マンションを売却した時に利益が出ると、譲渡所得税がかかります。譲渡所得とは、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いたものです。取得費とはマンションを購入した時の金額、譲渡費用は仲介手数料などの諸費用になります。
そして、譲渡所得税は計算した譲渡所得に一定の税率をかけると算出できます。税率はマンションの所有期間で異なり、短期の5年以下と長期の5年以上で変わります。所有期間が5年以下の短期譲渡所得の場合、「所得税が30％・住民税が9％・復興特別所得税が0.63％」で合計39.63％です。
所有期間が5年以上の長期譲渡所得の場合、「所得税が15％・住民税が5％・復興特別所得税が0.315％」で合計20.315％になります。
3,000万円特別控除の概要とは？
譲渡所得税の金額を安くするためには、3,000万円の特別控除を利用します。これは、譲渡所得に対して3,000万円までは課税対象にしないという制度です。具体的には「譲渡所得－3,000万円」で計算できます。
この計算式で出た金額がマイナスの場合は、譲渡所得税の対象にはなりません。プラスになった場合は、計算式で出た金額に一定の税率をかけます。譲渡所得は「取得費－譲渡費用」で計算しますが、家に関しては減価償却費を考慮するのが一般的です。
もし、3,000万円で購入していても、減価償却によって取得費が1,000万円になることもあります。例えば、居住期間8年のマンションを5,000万円で売却したとします。取得費は減価を控除して1,000万円、譲渡費用は200万円でした。
その場合、通常の譲渡所得は「5,000万円－(1,000万円＋200万円)」で3,800万円になります。3,000万円の特別控除をすると、「3,800万円－3,000万円」という計算式で800万円、それに20.315％をかけて、約163万円が課税されます。
つまり、5,000万円で売却できたとしても、譲渡費用の200万円と税金約163万円が必要になるため、手取りは約4,637万ということになります。3,000万円の特別控除を申請する時には、譲渡所得の内訳と住民票の写しを用意します。
譲渡所得の内訳を示す書類は、確定申告書付票兼計算明細書とも言われますが、税理士に作成してもらうのが望ましいです。住民票の写しは譲渡日より2ヶ月経過してから、マンション所在地の市町村長に発行してもらいます。
また、譲渡所得税は分離課税になるため、給与とは別に確定申告をすることが必要です。マンションを売却した翌年の2月15日～3月15日に税務署などで確定申告を行いましょう。
3,000万円特別控除の利用条件
3,000万円の特別控除には利用条件があります。条件の一つが、居住用財産としての適用があるかです。居住用財産の適用条件は「所有者が実際に居住または住まなくなってから3年以内」になります。住所だけあっても、実際には他の場所に住んでいた場合は認められません。
また、賃貸マンションなどの投資目的の場合も適用になりません。3,000万円の特別控除は3年に1回しか利用できないという条件があります。よって、マンションを売却した前年と前々年にも控除を受けていると、譲渡所得税が多くても控除を受けられないので注意が必要です。
さらに、夫婦や親子間での売却は認められず、特別な関係以外でのマンション売却が適用になります。売却マンションを居住宅だけでなく店舗としても利用していた場合、住宅部分のみを特例対象にしています。ただし、店舗での使用面積が10％以下だと全てを居住用財産にすることが可能です。
マンション売却ではあまり見られない例ですが、3,000万円の特別控除には家屋を取り壊してから譲渡契約までに住居以外の使用期間がないかも確認されます。もし、住居以外で利用していた場合は控除対象にはなりません。
3,000万円特別控除を利用する時の注意点
マンションの売却をする際に、該当するマンションの名義を確認することが大切です。もし、共有名義になっている時は控除額の計算が複雑になります。3,000万円の特別控除では、名義人1人につき3,000万円まで控除することが可能です。
つまり、夫婦で共有名義の場合は6,000万円まで控除されます。
また、建物の売却益で控除枠が余った時は土地の利益からも控除可能です。譲渡所得税を安くする方法として「特定居住用財産の買換え特例」があります。これは居住用マンションを売却して、新しい居住用マンションに買い換える時に適用されるものです。
売却価格よりも買い換えマンションの購入額が高いと課税されないという仕組みになっています。例えば、現在住んでいるマンションを3,500万円で売り、4,000万円のマンションを購入した時は税金がかかりません。
ただし、この方法は3,000万円の特別控除とは併用できません。よって、買い換えのためにマンションを売却する際にはどちらを利用するのか、しっかりと検討すると良いでしょう。3,000万円の特別控除と特定居住用財産の買換え特例のどちらかを選択する時は、メリットとデメリットを理解することが大切です。
3,000万円特別控除のメリットは、控除額が多いことです。税金が発生しない可能性が高く、長期所有者は軽減税率も併用できます。また、夫婦で共有名義になっている場合は最大6,000万円の控除が可能です。ただし、譲渡所得が3,000万円以上になると、税金が発生してしまうというデメリットがあります。
一方、特定居住用財産の買換え特例のメリットは譲渡した時の譲渡所得税は発生しないこと、売却した代金全てを新居購入費に充てられることです。ただし、将来買い換えたマンションを売却する時の譲渡所得税が多くなってしまいます。
実質的に税金を軽減しているのではなく、先送りしているだけなので注意が必要です。
その他の控除も併用できる！
3,000万円の特別控除以外に「10年超所有軽減税率の特例」があります。これは、売却するマンションの所有年数が10年以上の場合に適用可能です。5年以上所有していた場合の税率は20.315％になりますが、譲渡所得が6,000万円以下は14.21％まで軽減できます。
3,000万円の特別控除とも併用できるため、条件が揃っている場合にはどちらも利用すると良いでしょう。